4月26日，大家期待已久的“國策高參”、“房產(chǎn)投資教父”、著名青年經(jīng)濟學家、房地產(chǎn)專家，北京師范大學政府管理學院教授、北京師范大學房地產(chǎn)研究中心主任董藩教授，終于來到了我們浙江大學，為浙大CCE中心高級研修班的企業(yè)家學員們，做《房價運行規(guī)律、宏觀投資背景與房地產(chǎn)投資理財》專題講座。

董藩教授在房地產(chǎn)界的巨大影響力，以及其強大學術(shù)理論支持下的驚人語錄，都讓他擁有了一批鐵桿粉絲。“藩絲”們追隨董教授走南闖北，董藩教授在哪里講課，哪里就有“藩絲”們的身影。董藩教授為什么擁有這么大的魅力？他到底是“語不驚人死不休”，還是“言之有理論之有據(jù)”？讓小編與大家分享一下今天董藩教授的精彩課程，大家也許就有自己的判斷了。

中國房地產(chǎn)沒有泡沫

由直接的居住需求和長期的出租用需求推動的價格上漲是有堅實需求基礎(chǔ)的上漲，不能稱為“泡沫”。所以，在這個問題上，簡單地談理財需求（投資需求）過大導致了“房地產(chǎn)泡沫”是不科學的。

真正的“泡沫”是由短期的投機需求和一部分相機行事的混合需求轉(zhuǎn)化成投機需求導致的——可根據(jù)存量房產(chǎn)換手時間的長短來分離、近似統(tǒng)計這一部分需求。
對有沒有“泡沫”最科學、最簡單的判斷方式：理財投資中用于出租的房屋不多，準備短期炒賣的比重過大，就是有泡沫了。

房價一定會上漲

隨著經(jīng)濟的發(fā)展，對土地的需求不斷增加，而土地的供給不能增加。房地產(chǎn)總需求是不斷擴大的，除了人口總量不斷增加外，人均房地產(chǎn)需求量也在不斷提升。人均住宅面積不斷擴大，人均商業(yè)設(shè)施面積不斷擴大。

從中長期來看，房地產(chǎn)的供給彈性仍然小于需求彈性。供給彈性小于需求彈性也被稱為“蛛網(wǎng)穩(wěn)定條件”。這說明在一般情況下，無需對房地產(chǎn)進行價格調(diào)控。

一種商品替代品越少，需求的價格彈性越小。房地產(chǎn)迄今為止基本上可以看作是沒有替代品的商品。

綜上所述，從理論上說，在正常狀態(tài)下，房地產(chǎn)價格運行的基本規(guī)律是呈平緩上行趨勢。房地產(chǎn)價格下跌只發(fā)生在戰(zhàn)爭、瘟疫、連續(xù)的地震、特殊的政治事件、經(jīng)濟危機、嚴厲而錯誤的調(diào)控、稅制調(diào)整等特殊情況下。

買房是最好的投資

從資本品角度來看，房地產(chǎn)與股票、古董、字畫等投資產(chǎn)品相比較，市場的信息相對充分，其未來收益的更確定、更把握，投資者的購買、持有興趣更強。

炒股不如買房：

（1）從回報看，炒股關(guān)注短期，買房關(guān)注長期；
（2）風險控制難度不一樣，房市安全性高，股市相反；與股票相比房地產(chǎn)的流動性并不差；
（3）進入門檻不一樣；

（4）買房子可以以小博大，股市還不可以；
（5）有房子在手中意味著財富增加，有股票在手中永遠不要說你很有錢，因為股票動蕩隨時可以將你的財富蒸發(fā)掉；
（6）房市適合投資，股市適合投機，對中國目前來說房市里全是贏家，股市里很少有贏家。

一部分人買不起房，不代表房價過高

高房價的經(jīng)濟學解釋：房價是資源緊缺程度的反映，取決于建設(shè)用地富裕程度。

通常大家總是把房價與家庭收入聯(lián)系起來，這其實是遠遠不夠的，房價主要應(yīng)與社會收入聯(lián)系起來，總需求是集合購買力的反應(yīng)。所以房價是整個社會承受力的反應(yīng)，一部分人買不起不意味著價格水平偏高。
房價還是城市功能和競爭力的綜合反映。一般說來，房價高的城市功能強大，有競爭優(yōu)勢和吸引力，這樣的城市一般都是大都市、核心城市，或某一方面功能特別強大的城市。

從經(jīng)濟學上來講，高房價是獲得在大都市、核心城市或發(fā)達城市工作、居住等好處（正外部性）時不得不支付的成本，是通過競爭進入這類城市工作、生活的經(jīng)濟門檻,是由外部性決定的，是城市價值的體現(xiàn)。

一部分人買不起房，不代表房價過高。有人買不起是正常的！

投資房產(chǎn)的具體區(qū)域的選擇
從投資回報從區(qū)域來看，沿海>中部>西部；
投資回報從全國的城市來看，一線>二線>三線；
投資回報從城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)看，商貿(mào)型城市>綜合型城市>旅游型城市>交通物流中心城市>工業(yè)型城市>農(nóng)業(yè)型成城市；
投資回報從城市區(qū)位上看，中心區(qū)域>次中心區(qū)域>普通地帶>邊緣區(qū)域；
投資回報從密度上看，擁堵區(qū)域>次擁堵區(qū)域>正常區(qū)域>稀疏區(qū)域（交通設(shè)計缺陷

其他精彩語錄：

“女孩子找男朋友先問家里有幾個衛(wèi)生間，男人不買房，等于耍流氓?！?/span>

“勞動從來不能致富，否則現(xiàn)在中國最富的應(yīng)該是農(nóng)民?！?/span>

“中國特色導致住宅永遠少一間，住房永遠少一套。”

“房價上漲天然有它的道理。一切以打壓房價為手段的調(diào)控政策都是違反規(guī)律的。”

“中國房價超過紐約、東京，也不是不可能的。只有房價是可以脫離國際市場獨立形成的?！?/span>

“價格的功能是提供一種信號。房地產(chǎn)的需求是即時產(chǎn)生的，房地產(chǎn)的供給卻不是即時產(chǎn)生的，需求的變化明顯的快于供給的變化。所以坐地漲價是對的，是市場賦于它的權(quán)利?！?/span>

浙江大學CCE中心 蔡冬珍 整理/報道/攝影