浙江大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院繼續(xù)教育中心與“阿里巴巴”合作之阿里巴巴直播室

10月25日專家訪談全記錄。

開征物業(yè)稅,房?jī)r(jià)將下降34％？

【嘉賓介紹】徐志
    現(xiàn)任浙江大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授，兼任浙江省行政事業(yè)財(cái)務(wù)研究會(huì)常務(wù)理事、浙江省預(yù)算會(huì)計(jì)學(xué)會(huì)理事、杭州市稅務(wù)學(xué)會(huì)理事等職。

【精彩看點(diǎn)】
1.國(guó)家為什么要征房地產(chǎn)稅呢？該不該征收？
2.房?jī)r(jià)降多少？

3.誰將受益？開發(fā)商是最直接的受益者？老百姓實(shí)惠有多少？
4.房地產(chǎn)稅給炒房團(tuán)敲警鐘？
5.房地產(chǎn)稅來給房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫、把過高的房?jī)r(jià)降下來嗎？

【主持人】沈冰

    (10:01:34) 主持人說：各位網(wǎng)友，我們今天的主題是“開征物業(yè)稅，老百姓買單？房?jī)r(jià)降34%？，我們請(qǐng)來的嘉賓是浙江大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授徐志老師，給大家打個(gè)招呼？

    (10:01:41) 徐志說：各位網(wǎng)友大家上午好。

    (10:01:53) 主持人說：先請(qǐng)徐老師解釋一下什么是物業(yè)稅？

    (10:02:18) 徐志說：先解釋一下物業(yè)，物業(yè)是起源于香港、澳門和東南亞地區(qū)，是指房地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)所有權(quán)的別稱，是作為房地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)所有權(quán)的別稱，同意來使用的。

    (10:02:52) 徐志說：廣義角度來講是指產(chǎn)業(yè)所有權(quán)，狹義角度來講物業(yè)是指房屋和建筑物的所有權(quán)，這指的是物業(yè)，所謂物業(yè)稅的話實(shí)際上是指房地產(chǎn)稅，或者叫不動(dòng)產(chǎn)稅，

    (10:03:18) 徐志說：它是土地和房屋等不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估值開征或者是征收的財(cái)產(chǎn)稅，物業(yè)稅的話它的納稅人是土地房屋等不動(dòng)產(chǎn)的所有人、使用人，

    (10:04:35) 主持人說：物業(yè)稅開征對(duì)我們經(jīng)濟(jì)生活方面會(huì)不會(huì)產(chǎn)生影響？

    (10:05:04) 徐志說：這方面肯定產(chǎn)生影響，這里從三個(gè)角度來分析，第一個(gè)是政府，開征物業(yè)稅對(duì)政府來講，是有關(guān)一個(gè)持續(xù)取得收入的能力。

    (10:05:19) 主持人說：現(xiàn)在政府對(duì)房地產(chǎn)這塊，它的稅種有什么，或者已經(jīng)開征一些稅種以后還要開征物業(yè)稅？

    (10:05:32) 徐志說：現(xiàn)在涉及到房地產(chǎn)的稅種有很多，完整起來講的話有13個(gè)稅種，

    (10:05:46) 徐志說：比如說有營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加，教育費(fèi)附加雖然是收費(fèi)，但是性質(zhì)的話跟稅收沒有什么兩樣，

    (10:06:15) 徐志說：除了這兩個(gè)稅種以外，還有契稅，房產(chǎn)稅，城市房地產(chǎn)稅，土地增值稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占用稅，固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅，企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅，總共加起來的話有13個(gè)稅種，

    (10:06:39) 徐志說：這13個(gè)稅種里面保留品種停征的是固定資產(chǎn)稅，現(xiàn)在停征了，如果開征的話也是跟房地產(chǎn)有關(guān)系的，

    (10:06:58) 主持人說：百姓覺得什么稅很反感的情緒，政府又要我們交錢了，聽起來是冠冕堂皇的，是不是要從口袋里拿出很多錢呢？

    (10:07:15) 徐志說：物業(yè)稅國(guó)家的開征是為了規(guī)范房地產(chǎn)的制度，因?yàn)楝F(xiàn)在涉及到房地產(chǎn)的稅費(fèi)方面，稅種很多，

    (10:07:36) 徐志說：而且各個(gè)環(huán)節(jié)的負(fù)擔(dān)很不均衡，那么我們講稅種很多的話，我們前面剛剛講到了，涉及到房地產(chǎn)各個(gè)環(huán)節(jié)稅費(fèi)方面的負(fù)擔(dān)很不均衡，

    (10:08:10) 徐志說：這主要表現(xiàn)在什么呢？稅費(fèi)主要是集中在開發(fā)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，這里11個(gè)稅種是在開發(fā)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)涉及到的稅費(fèi)非常少，我們改革的目的是為了均衡房地產(chǎn)各個(gè)環(huán)節(jié)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，

    (10:08:27) 徐志說：如果開征物業(yè)稅的話，就是為了降低房地產(chǎn)的開發(fā)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，提高房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)的稅費(fèi)。

    (10:08:40) 主持人說：這樣一聽是不是百姓覺得不錯(cuò)，這個(gè)開征稅收不是增加負(fù)擔(dān)，而是減輕負(fù)擔(dān)，是這個(gè)意思嗎？

    (10:09:13) 徐志說：這個(gè)的話不能那么理解，物業(yè)稅的開征，我們剛才講到就是要降低流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，提高房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)，從這幾年稅制改革來講，任何稅制改革都會(huì)遵循總稅負(fù)不變的原則。

    (10:09:37) 徐志說：降低的跟提高的持平，對(duì)老百姓來講影響也不一樣，有的老百姓提高稅負(fù)，有的老百姓降低稅負(fù)，這對(duì)整個(gè)社會(huì)來講恐怕應(yīng)該來講總影響不變的。

    (10:09:55) 主持人說：這里有個(gè)疑問問一下徐老師，為什么要開征物業(yè)稅，現(xiàn)在的房地產(chǎn)稅有什么弊端或者是是否需要有改革的機(jī)制，原因在哪里？

    (10:10:27) 徐志說：開征物業(yè)稅的原因主要有兩點(diǎn)，第一點(diǎn)現(xiàn)在涉及到房地產(chǎn)稅收制度上存在很多的問題是一個(gè)方面，另外一個(gè)方面是開征的話有一定的積極意義，

    (10:10:57) 徐志說：現(xiàn)在房地產(chǎn)稅收制度存在很多方面的問題，比如說稅費(fèi)項(xiàng)目多，各環(huán)節(jié)稅費(fèi)項(xiàng)目不均等，還有我們涉及的房地產(chǎn)稅收制度，它的增稅范圍窄，還有增稅依據(jù)不科學(xué)，

    (10:11:22) 徐志說：現(xiàn)在房產(chǎn)稅也好，城鎮(zhèn)土地使用稅也好，都是集中在城市、縣城、鎮(zhèn)、工礦區(qū)的，主要是局限在城鎮(zhèn)，對(duì)農(nóng)村是不征收的，這個(gè)是征稅范圍窄，

    (10:11:49) 徐志說：計(jì)稅依據(jù)不合理，這里計(jì)稅有兩種，一個(gè)是根據(jù)租金收入征稅的，還有是根據(jù)房產(chǎn)原值的一定比例，這個(gè)大家知道的，我們這幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展以后，房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格的話已經(jīng)增長(zhǎng)了很多，

    (10:12:07) 徐志說：但是我們現(xiàn)在房地產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)還是按照房產(chǎn)的原值的一定比例，現(xiàn)在房地產(chǎn)的稅收制度，它的計(jì)稅以及不科學(xué)，

    (10:12:25) 徐志說：另外還有的話，房地產(chǎn)稅收制度里面還存在什么問題呢？就是內(nèi)外兩條稅制，也就是說對(duì)內(nèi)和對(duì)外的話，不是實(shí)行相同的稅收制度，

    (10:12:58) 徐志說：比如說房地產(chǎn)的飽有環(huán)節(jié)，我們對(duì)內(nèi)是房產(chǎn)稅，對(duì)外是用城市房地產(chǎn)稅，這稅種不一樣，這里面稅收制度的要素也就有區(qū)別，這個(gè)實(shí)際上對(duì)內(nèi)對(duì)外不一樣的話，這是有違國(guó)民待遇原則的，

    (10:13:26) 徐志說：剛才講主要是第一個(gè)方面，我們?yōu)槭裁匆母锏脑挘褪乾F(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收制度存在著物種種的問題，另外一個(gè)方面的話就是這個(gè)稅開征的話有幾個(gè)積極意義，

    (10:14:01) 徐志說：第一個(gè)克服土地批租制的弊端，所謂批租的話是指什么意思呢？就是土地在國(guó)家說所有的前提下，規(guī)定用地者向國(guó)家繳納一筆費(fèi)用，然后他就取得了這塊地的一定期限的使用權(quán)，

    (10:14:08) 主持人說：這跟開發(fā)商密切相關(guān)。

    (10:15:01) 徐志說：這是批租，這里土地使用時(shí)間不一樣，有的是四十年，有的是七十年，這里是一次性支付的，土地批租制的話，為政府帶來非常豐厚的財(cái)源，但是有一個(gè)致命弱點(diǎn)，

    (10:15:36) 徐志說：可能導(dǎo)致一些地方政府土地沒有節(jié)制的開發(fā)，還有不能長(zhǎng)遠(yuǎn)分配，而是全部留給房地產(chǎn)的保有者，物業(yè)稅的話是為了取消降低房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的一些稅費(fèi)，

    (10:16:04) 徐志說：增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)，這樣的話就可以給政府帶來一筆比較穩(wěn)定的收入，以前是一次性的，那么現(xiàn)在的話是穩(wěn)定的，每年都有的，比如說住宅用地的話70年，原來一次性支付的，

    (10:16:19) 徐志說：收了也就收了，沒有了，現(xiàn)在改成每年支付一部分，這樣的話就可以為后幾屆政府帶來穩(wěn)定收入，

    (10:17:02) 徐志說：另外還有一點(diǎn)政府的話可以參與物業(yè)在保有階段里面的增值價(jià)值的分配，你物業(yè)增值了，可以通過物業(yè)稅參與這部分增值的分配，

    (10:17:24) 徐志說：這是開征物業(yè)稅里面的第一個(gè)積極的效應(yīng)，第二個(gè)積極的效應(yīng)是物業(yè)稅開征可以降低房地產(chǎn)的開發(fā)成本，

    (10:17:40) 徐志說：為什么的話前面也降到了，物業(yè)稅開征是降低和取消房地產(chǎn)開發(fā)和流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅費(fèi)，這就直接降低了房地產(chǎn)開發(fā)成本，

    (10:18:15) 徐志說：第三個(gè)物業(yè)稅開征可以降低金融風(fēng)險(xiǎn)，這里面的話因?yàn)槲飿I(yè)稅開征以后可以降低房地產(chǎn)的開發(fā)成本，那么房地產(chǎn)開發(fā)成本降低以后就會(huì)使得金融企業(yè)可以減輕對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款壓力，

    (10:18:33) 徐志說：這是金融風(fēng)險(xiǎn)里面一方面的壓力，還有在一定程度上來講可以降低它的銷售價(jià)格，那么銷售價(jià)格的降低，又可以體現(xiàn)對(duì)個(gè)人住房貸款的壓力。

    (10:18:47) 主持人說：聽那么久最后一點(diǎn)還是跟我們相關(guān)的，銷售價(jià)格可能降低的話，那百姓還是蠻期待的，有這樣一種現(xiàn)象。

    (10:19:10) 徐志說：另外的話開征物業(yè)稅以后，隨著房地產(chǎn)銷售的價(jià)格降低的話，又會(huì)大幅度的減少抵押貸款的房地產(chǎn)的泡沫，這樣的話可以降低金融企業(yè)貸款的風(fēng)險(xiǎn)，

    (10:19:40) 徐志說：這是我們開征物業(yè)稅里面積極意義的第三點(diǎn)，最后一點(diǎn)開征物業(yè)稅有利于調(diào)節(jié)社會(huì)的財(cái)富差距，因?yàn)槲覀冸S著經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，老百姓的收入，財(cái)產(chǎn)財(cái)富總額都有了很大幅度的提升，

    (10:19:56) 徐志說：同時(shí)在財(cái)富占有方面的話存在著越來越大的差距，那么對(duì)老百姓的收入方面的調(diào)節(jié)的話，我們現(xiàn)在主要是通過個(gè)人所得稅的。

    (10:20:22) 主持人說：這里很多人關(guān)注，前一段時(shí)間政策出臺(tái)百姓很嘩然的，好像整個(gè)檔次提高了，交的錢是多了，這種感覺，大家都是蠻嘩然的，徐老師這方面也是非常有研究的專家，這點(diǎn)能不能跟我們順帶講一下？

    (10:20:56) 主持人說：個(gè)人所得稅的話，去年全國(guó)人大對(duì)個(gè)人所得稅進(jìn)行了第三次修正，第三次修正的內(nèi)容的話，實(shí)際上是涉及到了兩點(diǎn)，第一點(diǎn)是關(guān)于工資薪金所得的免征額的調(diào)整，

    (10:21:18) 主持人說：原來工資薪金免征額是800，現(xiàn)在是提高到1600，你的每個(gè)月工資收入里面，所有人都可以固定的先扣掉1600，余額的部分再征稅，

    (10:21:46) 主持人說：第二點(diǎn)是個(gè)人所得稅管理方面的問題，要求高收入者，要自行申報(bào)納稅，那么關(guān)于這兩點(diǎn)的話，應(yīng)該來講第一點(diǎn)的話，對(duì)于我們的居民個(gè)人來講應(yīng)該是利好，

    (10:22:06) 主持人說：因?yàn)槊庹黝~提高了，在某種程度來講可以減輕個(gè)人所得稅的稅負(fù)，當(dāng)然有些人根據(jù)收入的不同，減輕幅度是不一樣的，但是肯定會(huì)減輕的，另外一點(diǎn)的話是關(guān)于征收管理這一點(diǎn)，

    (10:22:56) 徐志說：征收管理的話，因?yàn)閭€(gè)人所得稅的征收管理采取的是單位代扣代繳為主，個(gè)人自行申報(bào)納稅為輔，基本上都是支付單位代扣代繳的，假如少扣少繳是跟納稅人沒有關(guān)系的，那最多處罰單位，

    (10:23:22) 徐志說：現(xiàn)在單位的話要全員全額申報(bào)，要把所有的人所有的收入申報(bào)，同時(shí)規(guī)定高收入者要自行申報(bào)納稅，他們通過這兩點(diǎn)的話，稅務(wù)機(jī)構(gòu)的話形成一個(gè)交叉集合的關(guān)系，

    (10:23:38) 徐志說：這兩種申報(bào)，看是不是一致，如果不一致，看不一致的程度怎么樣，如果大的話就開始進(jìn)行稽查。

    (10:23:59) 主持人說：老百姓納稅的意識(shí)要提高，素質(zhì)也要提高，原先還覺得蠻懵懂的，覺得跟我沒有關(guān)系，現(xiàn)在是我們生活當(dāng)中的一部分。

    (10:24:26) 徐志說：現(xiàn)在監(jiān)控重點(diǎn)是高收入者，高收入者是年薪在三萬以上的人，這部分人的話，相對(duì)來講確實(shí)要當(dāng)務(wù)之急的提高個(gè)人所得稅的納稅意識(shí)。

    (10:24:43) 主持人說：我們今天講的是物業(yè)稅，也是跟老百姓相關(guān)的，如果物業(yè)稅開征的話，對(duì)政府或者是開發(fā)商，對(duì)消費(fèi)者來說，這個(gè)影響是直接的還是間接的影響？

    (10:25:19) 徐志說：物業(yè)稅對(duì)政府、開發(fā)商、政府來說都會(huì)產(chǎn)生直接、間接的影響，對(duì)政府來講的話，第一個(gè)影響是使得政府均衡、持續(xù)的取得收入，以前物業(yè)稅開征前是一次性的，大部分的稅費(fèi)都是一次性的，

    (10:25:44) 徐志說：開征物業(yè)稅的話，雖然每次收入的總額減少了，但是可以持續(xù)取得收入，這是一個(gè)方面，另外一個(gè)方面，這個(gè)稅收是會(huì)隨著房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)而增長(zhǎng)，

    (10:26:00) 徐志說：物業(yè)稅開征的話對(duì)政府是一個(gè)利好，現(xiàn)在房地產(chǎn)漲價(jià)的話，政府是沒有辦法從增值部分取得收入的。

    (10:26:24) 主持人說：像我買了這個(gè)房產(chǎn)的話，這個(gè)保有者就是我的？

    (10:26:44) 徐志說：對(duì)，你擁有房地產(chǎn)的人，政府按照我們現(xiàn)在的稅收制度來講，政府是沒有辦法參與這部分增值部分分配的。

    (10:27:02) 主持人說：原先增值部分是保有者，原先買的房產(chǎn)，這里是所有的，老百姓就關(guān)心了，征物業(yè)稅之后，這部分的利益是不是受損了？

    (10:27:39) 徐志說：對(duì)老百姓這方面的影響我覺得有兩點(diǎn)，第一點(diǎn)物業(yè)稅的開征，從某種程度上來講或者是一定程度上來講，是降低了購(gòu)房者的門檻，因?yàn)殚_征物業(yè)稅的話要取消降低房地產(chǎn)開發(fā)成本，房地產(chǎn)成本降低的話，

    (10:28:07) 徐志說：一般降低房地產(chǎn)的價(jià)格，這樣降低了購(gòu)房者一次性購(gòu)房支出，減輕了購(gòu)房者支出壓力，這是物業(yè)稅開征對(duì)購(gòu)房者產(chǎn)生的積極一面，同時(shí)也有一個(gè)消極一面，那就是開征物業(yè)稅以后，

    (10:28:33) 徐志說：有可能提高養(yǎng)房的成本，以前買房子是一次性支付稅費(fèi)的，一般買完之后不再承擔(dān)稅費(fèi)了，除非用于經(jīng)營(yíng)或者是出租等等，如果說物業(yè)稅開征以后，

    (10:28:50) 徐志說：房地產(chǎn)開發(fā)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)降低了，但是要提高房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)，就是說房地產(chǎn)保有階段的話，你要持續(xù)的向政府繳納稅收。

    (10:28:57) 主持人說：現(xiàn)在這個(gè)比例怎么樣的？

    (10:29:20) 徐志說：這是物業(yè)稅稅率的問題，這個(gè)問題比較敏感，另外這個(gè)稅種還沒出來，也很難判斷，但從國(guó)外的情況來講，物業(yè)稅的稅率來講一般是1%左右。

    (10:29:27) 徐志說：按照房地產(chǎn)的評(píng)估值的1%左右。

    (10:29:38) 主持人說：評(píng)估值是跟房?jī)r(jià)是連帶關(guān)系的吧？

    (10:30:15) 徐志說：根據(jù)房地產(chǎn)的市價(jià)評(píng)估的，這個(gè)1%是根據(jù)國(guó)外的判斷，這里我們講的話，有關(guān)這個(gè)比例的話，我們國(guó)家到底會(huì)確定多少，現(xiàn)在很難判斷，但是我覺得我們國(guó)家的話，不管怎么判斷，肯定會(huì)堅(jiān)持這個(gè)原則，

    (10:30:28) 徐志說：就是減少的稅費(fèi)跟增加的稅費(fèi)要持平，按照這個(gè)原則設(shè)計(jì)物業(yè)稅稅率。

    (10:30:58) 主持人說：對(duì)于保有者有一個(gè)比較大的變化，對(duì)于消費(fèi)者有這樣的困惑，比如說我已經(jīng)買了房了，但是我現(xiàn)在處于按揭階段，對(duì)于準(zhǔn)備購(gòu)房，還沒有開始買房的人，他們的這種抉擇會(huì)不會(huì)覺得是不是要等到開征物業(yè)稅

    (10:31:12) 主持人說：比較合算，還是買好以后比原先買的人吃虧？

    (10:31:50) 徐志說：涉及到物業(yè)稅開征，如何對(duì)待新房和老房的問題，對(duì)已購(gòu)物業(yè)和新購(gòu)物業(yè)的差別問題，通常講已購(gòu)物業(yè)就是老房，新購(gòu)買物業(yè)是新房子，那物業(yè)稅開征以后的房子的話我們叫新房或者是新購(gòu)物業(yè)。

    (10:32:07) 徐志說：已購(gòu)物業(yè)和新購(gòu)物業(yè)的差別的話，從理論上來講有三種選擇，第一種選擇的話，就是實(shí)行什么呢？

(10:32:29) 徐志說：實(shí)行老房老辦法，新房新辦法，也就是說對(duì)老房不征稅，物業(yè)稅開征之后對(duì)老房子是不征稅的，對(duì)新房或者是對(duì)新購(gòu)物業(yè)征稅，

    (10:33:01) 徐志說：這是第一點(diǎn)，第二種方案的話，就是低稅，所謂低稅的話，就是對(duì)已購(gòu)物業(yè)，也就是說老房的話采取比較低的稅率，也征，對(duì)于新購(gòu)物業(yè)或者是新房的話，相對(duì)來講高一點(diǎn)的稅率來征稅，

    (10:33:42) 徐志說：第三種方案是低免法，這個(gè)方法的話就是把你原來的這個(gè)老房繳納的稅費(fèi)測(cè)算出來，來抵新的物業(yè)稅，抵完以后按照新的物業(yè)稅的規(guī)定，不管是老房還是新房都征稅，低免法的方案的話，

    (10:34:32) 徐志說：不管老房新房都要征稅，因?yàn)槔戏恳呀?jīng)繳納了七十年的稅費(fèi)，允許你把原來一部分的稅來抵，抵完以后再來交稅，老房新房有這樣三種方法，一種是老房不征稅，第二是征稅，但是征的稅率低一點(diǎn)，第三種是低免。

    (10:34:53) 徐志說：一般來說第一種最簡(jiǎn)單，第三種方案的話應(yīng)該是最合理，不管是你什么時(shí)候買的房子，都是按照新的物業(yè)稅的標(biāo)準(zhǔn)交了稅了，這個(gè)是最合理，

    (10:35:35) 徐志說：另外一個(gè)缺點(diǎn)就是操作起來麻煩一點(diǎn)，第二個(gè)也是蠻復(fù)雜的，老房子稅率低，新房稅率高，如果物業(yè)稅開征，從我的角度來講的話，我們國(guó)家可能會(huì)采取第一種方案，也就是說對(duì)老房免稅的方案。

    (10:35:43) 主持人說：為什么？第三種更合理？

    (10:36:12) 徐志說：第三種合理，但是操作性差，非常復(fù)雜，征管成本非常高，第一種方案的話為什么我覺得國(guó)家會(huì)選擇第一種方案的話，首先的話我們改革開放以后這么多年來，我們?cè)诟母镞^程里面向來有一個(gè)原則，

    (10:36:39) 徐志說：承認(rèn)即得利益，出臺(tái)標(biāo)準(zhǔn)，以前的不征稅了，第二個(gè)是操作簡(jiǎn)單，第三個(gè)老百姓相對(duì)來講也能夠接受。我覺得的話，會(huì)采取第一種方案。

    (10:37:08) 主持人說：之前徐老師講的非常多，現(xiàn)在的輿論和媒體的造勢(shì)，現(xiàn)在物業(yè)稅的開征是雷聲大、雨點(diǎn)小，聽這么多、講這么多，大家都是分析來、分析去，那真正動(dòng)靜還沒有，這個(gè)開征物業(yè)稅是不是有它的難處？

    (10:37:52) 徐志說：物業(yè)稅涉及的面很廣，涉及到政府、企業(yè)還有居民個(gè)人，也就是購(gòu)房者，這是一點(diǎn)，另外一點(diǎn)的話物業(yè)稅開征涉及到非常多的稅費(fèi)，但是我們這里講到了，房地產(chǎn)涉及的稅收制度有十幾個(gè)，物業(yè)稅開征不可能把這十幾個(gè)都?xì)w并起來，歸并其中的一部分的稅費(fèi)，

    (10:38:14) 徐志說：要把這幾個(gè)稅費(fèi)結(jié)合起來，完全協(xié)調(diào)起來的話是一件非常困難的事情，要做非常多的準(zhǔn)備方面的工作，所以這個(gè)是物業(yè)稅開征里面第一個(gè)難點(diǎn)，也就是說物業(yè)稅開征的話，

    (10:38:49) 徐志說：要把相關(guān)的稅費(fèi)協(xié)調(diào)起來是一件非常難的事情，這是一點(diǎn)，另外一點(diǎn)的話，我們國(guó)內(nèi)的一些物業(yè)評(píng)估的市場(chǎng)還不是很完善，因?yàn)槲飿I(yè)稅開征以后，它必須要做的工作，就是要對(duì)現(xiàn)有的物業(yè)進(jìn)行評(píng)估，

    (10:39:14) 徐志說：我們現(xiàn)在國(guó)內(nèi)評(píng)估市場(chǎng)的話還很不規(guī)范，包括評(píng)估的力量、評(píng)估的公信力，評(píng)估的方法、評(píng)估的制度等等，還有待完善，所以這是我覺得的第二個(gè)問題或者是第二個(gè)難點(diǎn)，

    (10:39:38) 徐志說：第三個(gè)難點(diǎn)怎么設(shè)計(jì)物業(yè)稅稅率，如果設(shè)計(jì)高不行，如果設(shè)計(jì)低了，那物業(yè)稅開征沒有什么意義了，如果設(shè)計(jì)高的話，那方方面面不能接受，可能還會(huì)引發(fā)其它方面的問題。

    (10:40:02) 徐志說：最后一點(diǎn)物業(yè)稅的開征涉及到多部門和地方的利益，因?yàn)樯婕暗椒康禺a(chǎn)的話有很多的收費(fèi)，也有很多的稅，稅收方面的改革涉及到稅務(wù)部門，收費(fèi)方面的改革涉及到部門里面的利益。

    (10:40:28) 徐志說：如果歸并收費(fèi)的話，就斷了某些部門的財(cái)路，要把這些部門歸并，還有出讓土地出讓金，這里要讓這些利益協(xié)調(diào)起來也是很難的事情。

    (10:40:56) 主持人說：前四十分鐘跟徐老師有一個(gè)簡(jiǎn)短的交流，大家其實(shí)各式各樣的疑問，開征物業(yè)稅到底跟我有什么切身相關(guān)的意義和聯(lián)系呢，你有任何的疑問都可以在下面預(yù)先提問，下面回答網(wǎng)友的問題。

    (10:41:08) 主持人說：大家有什么問題，雖然今天的話題大家不是非常的了解，但是跟我們都是比較相關(guān)的，那么我們看看網(wǎng)友的問題。

    (10:41:31) 主持人說：舞臺(tái)幕布 ：主持人:我們是縣城!我們這什么時(shí)候可以實(shí)行這政策啊!

    (10:41:49) 徐志說：物業(yè)稅改革的步驟，到了試點(diǎn)空轉(zhuǎn)階段。

    (10:42:34) 徐志說：物業(yè)稅我們選擇了六個(gè)城市，北京、深圳、南京、重慶，總共是六個(gè)城市進(jìn)行了試點(diǎn)，這個(gè)試點(diǎn)是空轉(zhuǎn)，首先空轉(zhuǎn)的話是所有的程序都是按照物業(yè)稅的規(guī)定來征的，但是僅僅是把一些數(shù)字輸?shù)嚼锩嫒?，不?shí)實(shí)在在征收物業(yè)稅，這是空轉(zhuǎn)。

    (10:42:42) 主持人說：模擬征收？

    (10:43:05) 徐志說：對(duì)，模擬征收數(shù)據(jù)都是實(shí)在的，數(shù)據(jù)處于空轉(zhuǎn)階段，這里要進(jìn)入實(shí)轉(zhuǎn)，實(shí)實(shí)在在的試點(diǎn)，這里什么時(shí)候的話就要看國(guó)家稅務(wù)總局和財(cái)政部到底怎么定，

    (10:43:36) 徐志說：到事實(shí)坐在試點(diǎn)取得經(jīng)驗(yàn)以后才可能在全國(guó)推開，大概要經(jīng)過這么三個(gè)階段，現(xiàn)在正處在第一個(gè)階段，一般對(duì)于小縣城來講，除非是國(guó)家選擇的試點(diǎn)成分或者是試點(diǎn)城市，先不可能在其它地方開征的。

    (10:43:51) 主持人說：現(xiàn)在是在空轉(zhuǎn)階段，小縣城還不太可能開征的。

    (10:44:15) 主持人說：I_like_here：房?jī)r(jià)真的降34%?

    (10:44:38) 徐志說：老百姓非常關(guān)心物業(yè)稅的開征，這對(duì)房?jī)r(jià)的影響的話，學(xué)術(shù)界主要有兩種觀點(diǎn)，第一點(diǎn)是物業(yè)稅的開征對(duì)房?jī)r(jià)的影響不大，它的理由是基于供求的關(guān)系，

    (10:45:04) 徐志說：這是一種觀點(diǎn)，第二種觀點(diǎn)認(rèn)為物業(yè)稅開征會(huì)使房?jī)r(jià)大幅下降，它的理由的話是基于房地產(chǎn)的開發(fā)成本的下降，那么我認(rèn)為的話影響房?jī)r(jià)的因素的話，我認(rèn)為的話主要是有三個(gè)因素，

    (10:45:29) 徐志說：第一個(gè)因素的話是高地價(jià)和高稅費(fèi)，就是說我們現(xiàn)在房?jī)r(jià)為什么高呢？一個(gè)方面的原因的話是由于地價(jià)貴，稅費(fèi)高，從高地價(jià)和高稅費(fèi)這個(gè)角度來講，我們開征物業(yè)稅的話，

    (10:46:07) 徐志說：某種程度來講減輕或者是取消了房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，也就是說在一定程度上來講的話，稅費(fèi)方面的話降低了，那么地價(jià)的話，這里面就涉及到一個(gè)土地出讓金，以前土地出讓金是拿地的時(shí)候一次支付

    (10:46:42) 徐志說：現(xiàn)在要改成年租制的方式，住宅是分七十年支付，那地價(jià)也降下來，這里就降低房地產(chǎn)開發(fā)成本，房地產(chǎn)開發(fā)成本降低，肯定降低房地產(chǎn)銷售價(jià)格，但是的話這里面要注意一個(gè)什么問題呢？

    (10:47:17) 徐志說：房?jī)r(jià)的變化的話，除了受成本因素影響以外，還首先供求關(guān)系的影響，那么從需求這個(gè)角度來講，我們國(guó)家人口眾多，居民購(gòu)房的需求的話，最近幾年才得到有效的釋放，

    (10:47:57) 徐志說：在這個(gè)程度上來講，如果說居民購(gòu)房的需求持續(xù)旺盛的話，盡管開發(fā)成本下降的話，房地產(chǎn)銷售價(jià)格下降很大也是有一定難度的，我們從這個(gè)角度得出這么一個(gè)結(jié)論，影響房?jī)r(jià)里面第二個(gè)因素的話就是炒房，

    (10:48:33) 徐志說：這影響到炒房者的信心和預(yù)期，這是一個(gè)信心的打擊，使他們保有房產(chǎn)的成本提高，這個(gè)方面來講，物業(yè)稅的開征，在一定程度上，這個(gè)房?jī)r(jià)的需求打擊炒房是有一定作用的，

    (10:49:10) 徐志說：這是第二個(gè)因素得出的結(jié)論，另外影響房?jī)r(jià)的第三個(gè)因素是最重要的因素，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展了，老百姓收入增加了，那么購(gòu)房財(cái)力的支撐，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展了，城市基礎(chǔ)設(shè)施改善了，房地產(chǎn)才可能增值，

    (10:49:50) 徐志說：也因?yàn)榻?jīng)濟(jì)法勒，房地產(chǎn)有增值預(yù)期，炒房團(tuán)才覺得有利可圖，從這個(gè)角度來講，我們認(rèn)為即使房地產(chǎn)開發(fā)成本降低，開發(fā)商未必會(huì)降低房?jī)r(jià)，所以從這三個(gè)因素綜合起來，分析我認(rèn)為的話開征物業(yè)稅的話，

    (10:50:20) 徐志說：對(duì)我們國(guó)家的房?jī)r(jià)的話有影響，房?jī)r(jià)會(huì)下降，但是不會(huì)下降很多，這樣我們經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，物業(yè)稅的話針對(duì)房?jī)r(jià)的影響應(yīng)該是有限度的。

    (10:50:39) 主持人說：FullMoon：上海的房子現(xiàn)在已經(jīng)在下跌了,如果開征物業(yè)稅,不知道江南江蘇這塊是不是也會(huì)有所改變,您能請(qǐng)老師幫我們江蘇這塊分析下嗎? )

    (10:51:14) 徐志說：房?jī)r(jià)變動(dòng)有很多方面的因素，實(shí)際上沿海幾個(gè)省分的房?jī)r(jià)是有虛高成分在里面，很大的程度上來講就是投資購(gòu)房，因?yàn)樽罱鼉赡陣?guó)家出臺(tái)了相應(yīng)的宏觀調(diào)控政策，

    (10:51:50) 徐志說：包括土地也好、信貸也好，閘門都在緊控，上海有些地方的話這個(gè)房?jī)r(jià)在向下走，那么如果說上海房?jī)r(jià)往下走的話，勢(shì)必影響到長(zhǎng)三角其它地方，如果說影響的話還要看我們各個(gè)地方里面的房地產(chǎn)所在位置，

    (10:52:06) 徐志說：還有城市的基礎(chǔ)設(shè)施，還有房?jī)r(jià)的虛高程度來看的。

    (10:52:22) 主持人說：hans722：一般開征務(wù)業(yè)稅的起點(diǎn)是多少

    (10:52:56) 徐志說：這也是老百姓關(guān)注的問題，是不是所有的都要上稅，理論上來講，從這次物業(yè)稅的框架設(shè)計(jì)來講的話，物業(yè)稅的征稅范圍既要包括城市，又要包括農(nóng)村，既包括自住物業(yè)，也包括經(jīng)營(yíng)物業(yè)，不可能馬上到位，

    (10:53:23) 徐志說：要分階段實(shí)施，提到這個(gè)問題的話，實(shí)際上我們物業(yè)稅的設(shè)計(jì)過程里面有一個(gè)環(huán)節(jié)，就是稅收優(yōu)惠，或者叫減免稅，一般來講的話，對(duì)于這個(gè)居民的基本生活用房，在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期里面的話，

    (10:53:57) 徐志說：是不會(huì)征稅的，這里我講的是居民的基本生活用房，所以這里面的話，所謂的居民的基本生活用房的話，那么怎么來界定呢，這可能是前兩年的話，理論界也在討論，有的專家認(rèn)為的話按照這個(gè)房子套數(shù)為標(biāo)準(zhǔn)來界定，

    (10:54:29) 徐志說：他說第一套免稅，第二套征稅，超過一套的部分就征稅了，這是一種觀點(diǎn)，另外一種觀點(diǎn)的話他認(rèn)為好像不能按照套水來為標(biāo)準(zhǔn)界定，應(yīng)該按照什么呢？而是按照人均占有房產(chǎn)的面積，

    (10:55:20) 徐志說： 所以這是有專家提出來這個(gè)觀點(diǎn)，就是說他認(rèn)為的話，按照套數(shù)不合理，為什么不合理呢？如果按照套數(shù)界定居民基本生活用房的話，他說我一個(gè)三口之家，

    (10:55:44) 徐志說：那我有三套房子，這三套房子都是屬于三個(gè)不同的人，比如說丈夫一套、妻子一套、孩子一套，這個(gè)套數(shù)是以家庭為單位還是個(gè)人為單位，

    (10:56:14) 徐志說：家庭為單位的話那征稅的，個(gè)人為單位的話那不要征稅的，那這不太合理，按照人均居住的面積，也有人提出來的話，那人均居住面積的話也是不合理，怎么不合理呢？比如說人均三十平米，

    (10:56:45) 徐志說：人均居住面積受到房子的品質(zhì)，我是房改房，你是商品房，另外一個(gè)是別墅，你說這個(gè)人均三十平米肯定不一樣的，第二個(gè)地段，你是市中心，我是郊區(qū)，還有房子的新舊程度，

    (10:57:04) 徐志說：還有樓層、朝向，這里按照人均居住面積的話也有很多的問題，另外也有專家提出來應(yīng)該按照人均的占有住房的評(píng)估值，

    (10:57:28) 徐志說：后來提出這個(gè)方案的話真的是非常科學(xué)，人均評(píng)估值的話就綜合考慮了房子的品質(zhì)、地段、新舊程度、朝向、樓層綜合因素，但是這三種方案里面的話，

    (10:57:48) 徐志說：我覺得第三種方案的話不太采用，這里面就是涉及到對(duì)所有的房子要評(píng)估，這個(gè)工作量、這個(gè)成本是很好的，所以相對(duì)來講，我估計(jì)會(huì)采用第二種方案，

    (10:58:08) 徐志說：按照人均占用面積為標(biāo)準(zhǔn)，這樣相對(duì)來講好操作一些，也就是說今后的話，你占有的物業(yè)超過居民基本生活用房的標(biāo)準(zhǔn)的部分征稅，沒有超過不征稅。

    (10:58:33) 主持人說：身如柳絮隨風(fēng)飄 ：物業(yè)稅要分等級(jí)征收還是按其它方式呀?

    (10:59:03) 徐志說：這個(gè)問題的話，我想肯定是會(huì)有所區(qū)別的，為什么呢？因?yàn)槭瞧胀ㄎ飿I(yè)跟豪華的物業(yè)，自住的物業(yè)和經(jīng)營(yíng)的物業(yè)，肯定不能按照相同的標(biāo)準(zhǔn)來征稅的，稅率肯定有所區(qū)別，

    (10:59:16) 徐志說：自住物業(yè)低一點(diǎn)，經(jīng)營(yíng)物業(yè)高一點(diǎn)，普通物業(yè)低一點(diǎn)，豪華物業(yè)高一點(diǎn)。

    (10:59:25) 主持人說：經(jīng)濟(jì)適用房那稅率是不是低一點(diǎn)？

    (10:59:50) 徐志說：經(jīng)濟(jì)適用房擁有數(shù)量不會(huì)多，因?yàn)檫@里肯定設(shè)計(jì)一個(gè)稅收優(yōu)惠，一般這種情況來講，都會(huì)在物業(yè)稅的免征的范圍之內(nèi)。

    (11:00:05) 主持人說：雅蒂液體壁紙 ：房?jī)r(jià)下降34% 這樣看來似乎降低了很有點(diǎn)多 是不是再以后還是被開發(fā)商慢慢通過各式各樣的渠道又從老百姓手中“挖”回去呢？ )

    (11:00:33) 主持人說：他可能是有這樣的擔(dān)心，政府出臺(tái)很多政策，包括像這樣的物業(yè)稅的改革，其實(shí)最終的目的都是想讓老百姓減輕一些負(fù)擔(dān)，可能在市場(chǎng)當(dāng)中的實(shí)際運(yùn)作并不是有這樣的效果或者是這樣的體現(xiàn)？

    (11:01:05) 徐志說：這位網(wǎng)友提到房?jī)r(jià)降價(jià)34%，這個(gè)問題實(shí)際上我前面講到一些，就是物業(yè)稅開征的話，降低了房地產(chǎn)的開發(fā)成本，從理論上來講房?jī)r(jià)肯定會(huì)降，但是降多少很難說，這34%的話是從成本下降來測(cè)算的。

    (11:02:20) 主持人說：kathy：雖然強(qiáng)調(diào)了增添一個(gè)稅種不會(huì)影響總稅負(fù),但是會(huì)不會(huì)逐漸遞加,在老百姓不經(jīng)意的情況下,總稅負(fù)還是會(huì)增加?

(11:02:51) 徐志說：這位網(wǎng)友的擔(dān)心是有道理的，我們國(guó)家的稅制改革的原則是保持原稅負(fù)不變，這個(gè)原稅負(fù)不變是國(guó)家的角度來講的，你稅制改革也好，還是稅制不改也好，每年征收的稅款保持穩(wěn)定，

    (11:03:13) 徐志說：這個(gè)就是保持原稅負(fù)不變，這里物業(yè)稅開征涉及很多的稅種，這里保持原稅制不變的話，這里對(duì)老百姓來講，對(duì)具體納稅人來講還是有影響的，

    (11:03:46) 徐志說：對(duì)一部分納稅人來講是降低稅負(fù)，對(duì)一部分納稅人來講是提高了稅負(fù)，比如說就新房和舊房來講的話，那如果是物業(yè)稅開征，采取對(duì)老房免稅的政策，那對(duì)于購(gòu)買老房的消費(fèi)者來講，

    (11:04:09) 徐志說：相對(duì)來講物業(yè)稅開征就不再交納物業(yè)稅了，對(duì)新房購(gòu)買者來講，物業(yè)稅開征要交納物業(yè)稅，而且要隨著房?jī)r(jià)的增加要增加對(duì)政府稅收，

    (11:04:24) 徐志說：當(dāng)然我們也不知道稅率怎么設(shè)計(jì)，從理論上來講稅負(fù)要稍微增加一些。

    (11:12:33) 主持人說：不可能 ：物業(yè)稅的開征,會(huì)不會(huì)像其他商品或服務(wù)一樣,開票了,要消費(fèi)者補(bǔ)稅金^^^ ?

    (11:13:02) 徐志說：商品價(jià)格定價(jià)因素第一個(gè)是成本，第二個(gè)是稅金，第三個(gè)是利潤(rùn)，物業(yè)稅這部分稅率的話，最終是由房地產(chǎn)的所有者或者是房地產(chǎn)的業(yè)主承擔(dān)的。

    (11:13:54) 主持人說：李德倫對(duì)所有人說：開征物業(yè)稅,會(huì)不會(huì)是購(gòu)房時(shí)房?jī)r(jià)降了,十年后老百姓拿出的錢比開征物業(yè)稅前還要高?

    (11:14:03) 徐志說：政府會(huì)參與增值的分配。

    (11:16:37) 主持人說：ncc ：象個(gè)人所得稅一樣要在戶口所在地,有一個(gè)免征起點(diǎn),起點(diǎn)以上稅率加大,這樣房屋的基本屬性才能體現(xiàn),老百姓才能受益

    (11:17:14) 徐志說：那就要看了，我覺得房?jī)r(jià)的變化是階段性的，因?yàn)槲覀冏罱鼛啄甑脑捊?jīng)濟(jì)發(fā)展非?？?，所以房地產(chǎn)的話有一個(gè)非?？斓脑鲩L(zhǎng)，

    (11:17:37) 徐志說：隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)的話，那房地產(chǎn)發(fā)展到一定程度，會(huì)在某個(gè)階段里面盤整，不可能無休止的房?jī)r(jià)漲上去的。

    (11:19:35) 主持人說：I_like_here ：C想向A買東西,B于是先向A買下,C要買A的就轉(zhuǎn)向B買,征稅后,這部分錢還是會(huì)通過B轉(zhuǎn)嫁給C,除非C不再買B的東西了,請(qǐng)問徐老師,你怎么解釋這里B認(rèn)為的商業(yè)行為?

    (11:20:59) 徐志說：這個(gè)方面的稅的話，我們說稅收方面一般來講有三類，一類是流轉(zhuǎn)稅，一類是所得稅，還有一類是財(cái)產(chǎn)稅，那么流轉(zhuǎn)稅的話實(shí)際上它是轉(zhuǎn)嫁稅，是可以轉(zhuǎn)嫁的，也就是說交稅的跟實(shí)際承擔(dān)稅負(fù)是不一致的，

    (11:21:24) 徐志說：流轉(zhuǎn)稅是企業(yè)交稅，最終承擔(dān)的是購(gòu)買產(chǎn)品的消費(fèi)者，對(duì)于所得稅和財(cái)產(chǎn)稅來講，這個(gè)稅的話一般來講是沒有辦法轉(zhuǎn)嫁的，這是交稅人和賦稅人是一致的，

    (11:22:01) 徐志說：物業(yè)稅是財(cái)產(chǎn)稅里面的一種，或者說是財(cái)產(chǎn)稅里面的主要收入，財(cái)產(chǎn)稅的話實(shí)際上主要包括兩個(gè)稅種，一個(gè)是包括物業(yè)稅，一種是遺產(chǎn)稅，因?yàn)檫z產(chǎn)的這個(gè)期很短，是一次性的，物業(yè)稅征管成本高，

    (11:22:25) 徐志說：物業(yè)稅是一個(gè)最主要的稅種，這里A啊、A啊、C啊的問題，這里的問題是誰擁有這個(gè)物業(yè)誰承擔(dān)這部分的稅收。

    (11:22:46) 主持人說：I_like_here ：我覺得通過征收稅費(fèi)的方式控制所謂的炒房團(tuán)的行為,可能是不理智的一相情愿的想法,不知道徐老師怎么應(yīng)對(duì),因?yàn)楸葘?duì)商品17的增值稅有相通的道理,不知道這個(gè)模型會(huì)好到哪里呢?

    (11:23:24) 徐志說：物業(yè)稅開征對(duì)炒房、對(duì)房地產(chǎn)它會(huì)產(chǎn)生影響，但是我前面也講到，物業(yè)稅的開征的話，主要的目的不是為了限制炒房，也不是為了影響房地產(chǎn)市場(chǎng)，物業(yè)稅開征的最主要目的它是為了規(guī)范房地產(chǎn)的稅收制度，

    (11:23:57) 徐志說：但是在規(guī)范房地產(chǎn)稅收制度里面，會(huì)對(duì)炒房者產(chǎn)生種種方面的影響，這種影響的話我認(rèn)為的話也不能把這個(gè)影響過分的夸大。會(huì)產(chǎn)生一定的影響，但是這個(gè)影響的程度怎么樣，

    (11:24:06) 徐志說：還是要根據(jù)其它的因素來判斷的。

    (11:24:18) 主持人說：心之形 ：目前政府方面對(duì)開征物業(yè)稅在哪些措施方面存在爭(zhēng)議呢?

    (11:24:45) 徐志說：對(duì)于現(xiàn)在物業(yè)稅開征的爭(zhēng)議方面的話，實(shí)際上還是很多的，比如說規(guī)避哪些稅種，這幾個(gè)稅種如何來規(guī)避，這是一個(gè)。第二個(gè)物業(yè)稅開征的話，它的稅率應(yīng)該怎么來設(shè)計(jì)，

    (11:25:15) 徐志說：因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在要測(cè)算的話確實(shí)難度很大，第三個(gè)的話就是前面講到了，如何對(duì)待舊房和新房的稅收差別問題，所以目前總體上來講爭(zhēng)議還是很多的，包括還有物業(yè)稅開征，它的配套政策，比如說財(cái)產(chǎn)登記制度，

    (11:25:22) 徐志說：財(cái)產(chǎn)評(píng)估制度等等。

    (11:25:35) 主持人說：I_like_here ：為什么說成本降低房?jī)r(jià)就一定降低呢?成本降低只能夠說開發(fā)商贏利能力增加啊...至于開發(fā)商是否回報(bào)客戶,那可是開發(fā)商的事情...叫窮的富人總是會(huì)抹眼淚的

    (11:26:12) 徐志說：有道理，那房地產(chǎn)的價(jià)格可能會(huì)降低，也可能不降低，也可能降低的幅度沒有那么大，這里除了這個(gè)成本影響價(jià)格以外，還要考慮其它方面的因素，我們前面講到了比如說供求關(guān)系等等。

    (11:26:28) 主持人說：江華 ：開征后，政府怎樣監(jiān)控開發(fā)商和經(jīng)銷商 及物業(yè)管理流通環(huán)節(jié)來保障政府和老百姓的共同利益

    (11:27:16) 徐志說：這是加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收制度的管理，在房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)里面也要征物業(yè)稅，按照它的計(jì)稅依據(jù)來征收，來繳納。對(duì)于這個(gè)居民消費(fèi)者來講的話，他也是根據(jù)你這個(gè)物業(yè)里面的評(píng)估值來征收、來繳納。

    (11:27:43) 徐志說：對(duì)物業(yè)管理部門的話，那物業(yè)稅跟我們小區(qū)里面物業(yè)公司收的物業(yè)費(fèi)，這兩個(gè)概念是不同的，很多人理解成物業(yè)稅開征以后，以后的話，就是說原來的物業(yè)費(fèi)改成物業(yè)稅了，

    (11:28:10) 徐志說：其實(shí)不是這樣的，物業(yè)費(fèi)是歸物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)稅跟物業(yè)稅的，是不一樣的。

    (11:28:22) 主持人說：I_like_here ：物業(yè)稅的開征最主要的目的是規(guī)范房地產(chǎn)的稅收制度,也就是說還是增加了夠房者的賦稅負(fù)擔(dān),所以,這個(gè)稅是否不要向買房者收了?

    (11:28:32) 主持人說：誰還奢望物業(yè)稅會(huì)降低房?jī)r(jià)呢?所以,建議不要開設(shè)什么物業(yè)稅增加人們的負(fù)擔(dān),徐老師,你覺得呢?

    (11:28:41) 主持人說：徐老師啊,現(xiàn)在買房成本負(fù)擔(dān)那么大,還增加購(gòu)房者的賦稅,你覺得這樣規(guī)范稅收制度合理嗎?

    (11:29:25) 徐志說：我們國(guó)家的流轉(zhuǎn)稅和所得稅，這幾年下了非常大的工夫進(jìn)行改革，但是在財(cái)產(chǎn)稅方面一直沒有明顯的建樹，我們國(guó)家流轉(zhuǎn)稅、所得稅方面的話，一直提出要有物業(yè)稅出臺(tái)，

    (11:30:12) 徐志說：條件具備的時(shí)候要開征物業(yè)稅，這是03年10月份正式提出來的，這個(gè)稅種開征的話要比不開征要好，為什么呢？如果不進(jìn)行改革的話，現(xiàn)在房地產(chǎn)稅收制度是比較亂的，增加房地產(chǎn)成本，

    (11:30:39) 徐志說：其實(shí)通過物業(yè)稅規(guī)范的話，可能降低房地產(chǎn)價(jià)格，這也是有好處的，當(dāng)然會(huì)增加居民養(yǎng)房的成本，這個(gè)養(yǎng)房的成本還是要取決于房地產(chǎn)價(jià)格、價(jià)值的持續(xù)增長(zhǎng)。

    (11:30:56) 徐志說：這方面政府也會(huì)充分考慮到，不會(huì)因?yàn)槲飿I(yè)稅的提升大幅度提高居民稅收負(fù)擔(dān)。

    (11:31:27) 主持人說：非常感謝浙江大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院CCE的徐教授跟我們做一個(gè)很好的分享，最后根據(jù)我們直播的主題，給大家做一個(gè)總結(jié)概括，也給大家做一個(gè)普及？

    (11:31:49) 徐志說：關(guān)于物業(yè)稅總體上來講是國(guó)家為了規(guī)范房地產(chǎn)稅收制度而出臺(tái)的，那么這個(gè)稅種的出臺(tái)的話，會(huì)對(duì)我們的政府，會(huì)對(duì)我們的企業(yè)以及我們的消費(fèi)者個(gè)人產(chǎn)生影響。

    (11:32:01) 徐志說：我希望大家多關(guān)注這方面的報(bào)道，因?yàn)楦覀兊木用裆畹脑挿浅５挠嘘P(guān)系。

    (11:32:20) 主持人說：其實(shí)在我們最后的時(shí)間當(dāng)中也請(qǐng)徐教授給我們講一下，開征物業(yè)稅的影響？

    (11:33:06) 徐志說：物業(yè)稅的開征，如果說我們國(guó)家開征物業(yè)稅的話，應(yīng)該是這樣設(shè)計(jì)的，第一個(gè)是納稅人的確定，我們國(guó)家物業(yè)稅納稅人的話，應(yīng)該是在我國(guó)境內(nèi)有建筑物所有權(quán)和土地所有權(quán)的單位和個(gè)人，也就是房地產(chǎn)的業(yè)主。

    (11:33:32) 徐志說：根據(jù)國(guó)際慣例，應(yīng)該同時(shí)采取實(shí)地和實(shí)人的原則，應(yīng)該實(shí)行地域管轄權(quán)和居民管轄權(quán)相結(jié)合的原則，對(duì)非居民，對(duì)本國(guó)境內(nèi)物業(yè)征稅，對(duì)本國(guó)居民在世界范圍內(nèi)的物業(yè)征稅，

    (11:34:17) 徐志說：同時(shí)用一個(gè)稅收抵免的方法，在境外的物業(yè)，外國(guó)交納的稅收，可以憑借納稅憑證的話，按照本國(guó)的規(guī)定計(jì)算稅額進(jìn)行抵免，物業(yè)稅是對(duì)境內(nèi)所有不動(dòng)產(chǎn)征稅，包括城市、包括農(nóng)村，

    (11:34:42) 徐志說：包括自住物業(yè)，包括經(jīng)營(yíng)物業(yè)，對(duì)自住物業(yè)的話，它是為了拓展物業(yè)稅稅基，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)住房差異的一種必然要求，

    (11:35:23) 徐志說：開征物業(yè)稅初期可以對(duì)農(nóng)村和城市的自用物業(yè)稅收，后面擴(kuò)大之后要征收的話，可以設(shè)置免征額，最后取消稅收優(yōu)惠，實(shí)行城鄉(xiāng)統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，這是關(guān)于征稅范圍的界定。

    (11:35:54) 徐志說：關(guān)于稅率設(shè)計(jì)的話，那原則上應(yīng)該是指不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收物業(yè)稅的稅額和取消的原有流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的總額保持大致相等，稅率的形式的話應(yīng)該是差別比率稅率，

    (11:36:28) 徐志說：也就是對(duì)不同物業(yè)區(qū)別對(duì)待的，比如說自住物業(yè)和經(jīng)營(yíng)物業(yè)，普通物業(yè)和豪華物業(yè)區(qū)別對(duì)待，也應(yīng)該根據(jù)物業(yè)的金額大小稅率的話，也可能采取一些差別，

    (11:36:54) 徐志說：第四點(diǎn)的話這里物業(yè)稅的稅率的話，是不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估值，這個(gè)評(píng)估值的話它必須有權(quán)威的機(jī)構(gòu)采取科學(xué)合理的評(píng)估方法，按照市場(chǎng)的價(jià)值一定比例，

    (11:37:26) 徐志說：并且每三年評(píng)估一次，按照不動(dòng)產(chǎn)征稅的話，那對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)值的承受能力評(píng)估，同時(shí)也可以調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的收益，保護(hù)土地資源，這是一個(gè)依據(jù)，最后來說我國(guó)物業(yè)稅的設(shè)計(jì)里面，

    (11:38:05) 徐志說：征收方法和納稅的期限，關(guān)于征收方法的話可以錯(cuò)去單位代扣代繳，納稅人自行申報(bào)納稅為輔的制度，對(duì)那些沒有上市交易單位的房改房，那可以由單位代扣代繳，對(duì)于已經(jīng)上市交易的單位，可以代扣代繳，

    (11:38:34) 徐志說：商品房有物業(yè)公司的，可以物業(yè)公司代扣代繳，對(duì)其它建筑的話，可以采取納稅人自行申報(bào)納稅和稅務(wù)人員上門收稅相結(jié)合，這是關(guān)于征收，關(guān)于納稅期限的話，根據(jù)國(guó)外的一些做法，我國(guó)的物業(yè)稅納稅期限，

    (11:38:57) 徐志說：可以按照按年征收、分月預(yù)繳的方式，這也是便于納稅人自行繳納，這是對(duì)我國(guó)物業(yè)稅稅制的看法。

    (11:39:29) 主持人說：謝謝徐教授，今天非常感謝浙江大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院CCE的合作，給我們提供這樣好的一個(gè)教授，感謝大家的精彩參與，今天上午直播到這里結(jié)束，謝謝大家熱情提問。

                                           褚立   整理